2010年二季度成都市中心城區地價狀況分析報告

一、整體地價水平值及變化狀況

根據成都市中心城區城市地價動態監測標準宗地測算，2010年二季度各類用地平均地價及地價相關指標如下表所示：

表1   成都市中心城區2010年二季度地價水平及相關指標表 

成都市中心城區2010年二季度地價水平較一季度有微量上漲，但上漲速度有所下降，詳見下圖：

二、地價變化分析

（一）政策影響

房地產市場經歷了2009年的快速上漲后，從2009年下半年開始，國家相繼出臺一系列調控措施抑制房價過快上漲。2009年8月11日，國土資源部發布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（國土資發〔2009〕106號），要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，提高土地利用效率；2009年11月18日，五部委聯合公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號），將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年；2009年12月9日國務院常務會議決定，從2010年1月1日起，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，財政部、國家稅務總局于2009年12月22日發布《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）執行國務院會議的決定。

進入2010年，調控政策不斷加碼，2010年1月7日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號），對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年3月8日，國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發〔2010〕34號），文件要求：1、保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，2、嚴格規范土地出讓底價。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。3、嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。2010年4月17日，國務院出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），規定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。央行分別于2010年1月18日、2月25日，5月10日三次上調存款準備金率。

成都市政府也出臺了系列相關政策，旨在規范房地產、土地市場，加強對違規操作現象的監管及處罰力度：成都市2010年2月1日，新出臺的《成都市商品房預售方案管理暫行規定》《成都市商品房預售網上簽約暫行規定》正式實施，兩個文件都將劍指捂盤惜售、隨意漲價等不規范行為，要求預售方案須經審核并在現場和網上同時公示，開發企業需嚴格按照方案執行；自留房源在預售許可前明確，初始登記前不得上市交易；樓盤調價先申報，新價公示前必須按原價銷售。2010年2月10日，《成都市人民政府辦公廳關于進一步加強土地利用管理工作的緊急通知》（成辦函〔2010〕28號），要求土地閑置滿2年堅決無償收回。

綜上，我們可以看出政策調控程度在不斷加深，從近期房地產市場走向來看，其對房地產市場的影響已在近期逐漸顯現，買賣雙方的觀望情緒逐漸濃厚，成交量有明顯萎縮。

（二）房地產市場運行狀況

本季度成都市房地產成交量較上季度有所上升，但是五月成交量環比已呈下降趨勢，上漲速度明顯減緩。成交價格方面，根據我們對100余個樓盤的跟蹤調查顯示，成都市中心城區本季度房地產交易價格較上季度也有小幅上漲，但開發商的優惠活動有所增加，也就是說從價格上來說，漲幅有限。

綜上所述，本季度房地產市場呈現成交量和成交價格均呈微漲態勢，但至季末已逐漸趨于平緩。

四、主要城市近四個月新建商品住房環比增長率比較

今年以來，全國房地產市場均呈現較大幅度的上漲，我們選擇了十余個主要城市的新建商品住房環比增長率作了一個簡單的比較，從圖上可以看出，成都的增長幅度在這些主要城市中整體處于中等偏下水平。